Pour faciliter la mise en location, valoriser son patrimoine, améliorer le confort des locataires… Il existe de multiples raisons d’entreprendre des travaux dans un bien loué. Souvent, le coût de l’opération incite les propriétaires à les reporter. Pourtant, certains travaux sont déductibles d’impôts. En revanche, il faut savoir que tous les travaux ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers, il est donc important d’identifier ceux qui peuvent l’être.
On distingue trois catégories de travaux :
Cette dernière catégorie n’est jamais déductible. Notez que pour les locaux commerciaux ou professionnels, seuls les travaux d’amélioration visant à protéger les occupants des effets de l’amiante ou à faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite peuvent être déductibles.
Afin de bénéficier d’une réduction d’impôts, il est primordial de segmenter les différents travaux selon leur catégorie (amélioration ou entretien). C’est pourquoi nous vous conseillons de demander à votre entrepreneur de distinguer les factures, pour que l’administration fiscale puisse identifier rapidement la nature des travaux.
Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives, à savoir les travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation.
Pour un propriétaire bailleur, il est possible d’amortir le coût des travaux dès l’année de leur engagement sans avoir à attendre la mise en location du bien. Dans ces conditions, seuls les montants effectivement payés peuvent être déduits, même si les travaux ne sont pas encore terminés.
Pour cela, vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 et indiquez votre souhait de mettre en location le logement une fois les travaux terminés. Notez que le propriétaire doit être en mesure de prouver que les travaux ont pour objectif de remettre le logement en état avant sa mise en location. C’est pourquoi nous vous conseillons de conserver l’ensemble des pièces justificatives comme les devis, factures et plans.
Les revenus issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers provenant d’une activité civile. C’est pourquoi la déduction de travaux n’est possible que si vous optez pour le régime réel.
Ce régime permet de déduire le montant des charges réellement engagées, il s’applique automatiquement dès 15 000 € de revenus fonciers, mais peut être choisi sous ce seuil. À l’inverse, le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % des revenus correspondant aux charges des biens.
Dans le cas de la location meublée avec le régime réel d'imposition, on ne peut pas véritablement parler de déductibilité des travaux de rénovation, mais plutôt de charges amortissables. Chaque année, vous pourrez soustraire à la somme de loyer obtenue, le montant des dépenses divisé par le temps d’amortissement : les travaux de rénovation sont amortissables sur 10 ans, l’achat de meuble sur 5 ans.
Par exemple, vous avez dépensé 5 000 € pour meubler le logement, vous pourrez déduire 1 000 € par an pendant 5 ans.