Chablais : comment vendre un logement loué par un locataire ?

Vous souhaitez vendre un logement actuellement occupé par un locataire. Comment procéder ? Est-ce possible ? Si oui, à quelles conditions ? Nous faisons le point avec Marie Claude Bailet, Directrice de l’agence Marie-Claude Bailet immobilier.

Comment vendre un logement occupé par un locataire ?
“ Le fait que le logement soit loué n’empêche pas le propriétaire de le mettre en vente.” débute Marie-Claude, avant de poursuivre “ En général, pour vendre un logement qui est occupé par un locataire, on lui donne la préférence de l’achat. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préférence : Droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre, sous certaines conditions. Il doit être informé du prix de vente du bien et doit donner sa réponse dans un délai. S’il n’est pas intéressé par l’achat du logement, cela signifie qu’il doit partir afin de pouvoir procéder à la vente (sauf si l’acquéreur est un investisseur). La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, et 3 mois s’il s’agit d’une location meublée. “
Aussi, il est tout à fait possible de vendre le logement pendant que le locataire l’occupe. Les acquéreurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif seront d’autant plus intéressés par la vente d’un logement déjà occupé, puisqu’ils n’auront pas à se préoccuper de rechercher un locataire : “ dans ces conditions, l’acquéreur reprendra le bail en cours, ce qui n’aura aucune conséquence pour le locataire. “ confirme Marie-Claude.

Quelles obligations vis-à-vis du nouveau propriétaire ?
Au moment de la vente, le propriétaire sera tenu de transmettre à l’acquéreur le bail de location, l’acte de cautionnement et les diagnostics du bien. Il conviendra également de transmettre au nouveau propriétaire le dépôt de garantie, puisque c’est au bailleur de le reverser au locataire lors de son départ.
Si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, cet acte est transmis avec le contrat de location. “ Notez que si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré. “ précise Marie-Claude.
Lorsque le nouveau propriétaire veut par la suite habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit parfois respecter un délai spécifique avant de donner congé au locataire en place. En effet, le congé ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.
Vendre un logement occupé : comment fixer le prix de vente ?
“ Effectivement, on constate parfois une petite décote par rapport au prix du marché lorsqu’on vend un logement occupé. Le risque d’impayés, le type de bail en cours, l’âge du locataire et l’entretien du logement sont des éléments qui peuvent influencer le prix de vente. “ Enfin, le prix du loyer est un élément important dans le prix de vente d’un appartement loué.
Qu’il soit libre ou occupé, l’estimation du logement se fait selon différentes caractéristiques comme la surface, l’environnement proche, son état général, les prestations (garage, cave, parking, balcon, etc.) et le nombre de pièces. Lorsqu’un investisseur achète un bien occupé, il est motivé par la perspective d’un loyer. Si la rentabilité est insuffisante, la vente du logement sera beaucoup plus difficile.
“ Nos conseillers connaissent bien le marché et le secteur de Thonon et du Chablais, ils pourront évaluer le juste prix d’un bien vendu loué. “ Confier la vente de votre appartement à un professionnel vous libérera d'une grande partie de ces démarches fastidieuses et vous fera gagner un temps précieux.